DOCUMENTOS ENVIADOS POR EXILIO PARA DISCUTIR EN LA REUNIÓN GENERAL DEL 20 DE MAYO DE 2005.

 

El Problema de la Vivienda Urbana en Cuba Objeto de Reclamaciones: Una Solución Dinámica.

Por: Alberto Luzárraga.

El problema de la vivienda en Cuba es de conocido de sobra. Derrumbes, propiedades en estado de grave deterioro, hacinamiento, falta de higiene. Todo ello provocado por el continuo déficit de construcción que nunca ha resuelto el gobierno. La 'solución' castrista ha sido crear un  verdadero embrollo legal de 'derechos' conflictivos que en algunas ocasiones supuestamente conceden un 'derecho' de propiedad difícil de comprender o de usar normalmente. Si a ello añadimos el derecho de los antiguos dueños y/o sus herederos a las propiedades urbanas confiscadas y tomamos un enfoque puramente legalista el resultado es claro: daremos trabajo a un ejército de abogados por décadas mientras las propiedades se deterioran hasta el  derrumbe.

La única solución viable es invertir en la construcción acelerada de nuevas viviendas y  facilitar la reparación y mejoría de las existentes. Nada  ocurrirá sin financiamiento. Y no habrá financiamiento sin seguridad jurídica. Ello implica una solución que considere y respete los derechos pre-existentes y la realidad cubana actual.

No es tan difícil de lograr. A pesar de la demagogia castrista no existe un 'ejército' de 'exiliados radicales' ansiosos de recobrar de inmediato sus antiguas casas. La inmensa mayoría disfruta de mejores viviendas en buenas comunidades bien sea en Estados Unidos u otros países. Además están muy al tanto de las condiciones que rigen en Cuba ya que remiten dinero a sus familias para que sobrevivan. Por ello, no les pasa ni un momento por la cabeza el absurdo pensamiento de que, en un estado de derecho, la gente pueda ser arrojada a la calle y menos por un gobierno de transición que deberá enfrentar una enorme cantidad de problemas sociales.

Este documento por lo tanto sólo examina el problema de la vivienda ocupada por terceros que esté sujeta a reclamaciones entabladas por los dueños anteriores. Las siguientes sugerencias pueden constituir la base de una legislación útil, que por razón de brevedad presentamos sólo como principios generales:

v    Devolver a los dueños o herederos los solares yermos. Si ha ocurrido un derrumbe se considerará como solar yermo.

v    Otorgar un derecho de permanencia a todos los ocupantes de las viviendas, cuyo derecho será negociable por un precio de mercado, libremente contratado y pagado en efectivo.  Se excluye a la alta nomenclatura  que detenta mansiones y a los extranjeros que han traficado en propiedades.

v    El derecho de los  propietarios (y/o sus herederos o causahabientes) de viviendas confiscadas será reconocido con ciertas limitaciones. Habrá un período de tiempo durante el cual tendrán un derecho preferente para negociar con los ocupantes. Transcurrido el plazo sin actuar, habrá consecuencias 

v    Si las partes acuerdan la venta del derecho de permanencia el precio será pagado a una nueva entidad: "El Banco de Reconstrucción Urbana."

v    Los ocupantes de las viviendas aceptarán mudarse a nuevas casas construidas por el Banco. El precio de venta será tomado como parte del precio de la nueva vivienda y el resto será financiado con hipoteca.

v    Las viviendas se asignarán mediante un escalafón cronológico. Quien primero negoció será el primero en recibir una nueva vivienda.

v    El Banco será el responsable del planeamiento urbano y diseño. Captará recursos a base de los pagos recibidos, depósitos y préstamos a largo plazo. Los depositantes participarán en loterías de viviendas.

v    Si el dueño anterior no está interesado en adquirir el derecho de permanencia puede solicitar que se le certifique el título de propiedad. Pero en ese caso debe aceptar reparar la propiedad para que esté en condiciones habitables, de acuerdo con los reglamentos del caso. Debe también responder  de los gastos en que incurran los ocupantes por tener que cambiar de domicilio durante la reparación. Una vez terminada la reparación deberá someterse a la legislación de alquileres que exista y dar preferencia a los antiguos ocupantes. Si no cumple su compromiso en el plazo concedido, perderá su derecho de propiedad que pasará al Banco.

v    Si no existe acuerdo entre las partes o alguna de ellas deja de actuar durante el plazo concedido, el derecho de negociación pasará al Banco. El Banco puede venderlo al precio de mercado bien al dueño original (si se trata del derecho de permanencia) o a un tercero interesado en adquirir la propiedad --si se trata del derecho de propiedad-- entregando el precio al dueño original. Si se trata del derecho de permanencia de los ocupantes, estos conservarán su derecho de comprar las nuevas viviendas y se aplicará el precio como parte  de la compra. Sólo habrán perdido la oportunidad de colocarse en un mejor lugar en el escalafón. Los ocupantes también podrán optar por designar al Banco como agente y dejarlo negociar por ellos.

v    En caso de que nadie reclame la propiedad en el plazo concedido los ocupantes pueden optar por acceder al programa del Banco o permanecer en la vivienda y vender su derecho, o no hacer nada y recibir un título definitivo de propiedad.

v    Si existen varios ocupantes podrán comprarse sus respectivos derechos calculados a pro rata según el espacio que ocupen y podrán negociar juntos o por separado con el dueño del inmueble. 

Esta solución requeriría una legislación especial porque afecta derechos de propiedad y de posesión, los limita, y estipula  plazos perentorios. Pero se justificaría en obsequio de los resultados sociales que obtendría y los conflictos que evitaría. A saber: 

1- Reconocimiento de que existía un dueño anterior con un legítimo derecho, elemento indispensable para volver al estado de derecho.

2- Reconocimiento de un hecho ineludible: Existe un ocupante que tiene la posesión. Esa posesión tiene un valor económico para el dueño y por ello paga por obtenerla.

3-Se promueve un medio pacífico, consensual y práctico de resolver conflictos y se crean incentivos económicos para resolver problemas.

4-Se descongela la propiedad lanzándola al mercado. Se promueve así la construcción, el crecimiento económico y el empleo. Y además se integra con el planeamiento urbano.

5- Se traen fondos al país.

6- Se crean nuevos propietarios y se promueve el optimismo y la esperanza.

7- Y finalmente se crea seguridad jurídica. No se cuestiona la devolución de la propiedad, simplemente se establece el método y los costos para recobrar la posesión. Sólo se afectan los derechos en caso de incumplimiento o por caducidad de la acción otorgada para ejercerlos. En todo caso se ofrecen protecciones y alternativas a los ocupantes de las viviendas.

Cuando se trata de recobrar la posesión los costos son inevitables pues los procedimientos judiciales son largos y a menudo costosos y pueden ser detenidos por leyes populistas. Es mejor diseñar un sistema en que los acuerdos económicos sean la pauta a seguir, para resolver conflictos. 

Se han ofrecido otras soluciones pero sólo hablan de mantener el estado de cosas actual y/o de compensar los propietarios. La realidad es que un país quebrado y con deudas  y problemas sociales enormes no está en condiciones de compensar adecuadamente a nadie. Por otra parte, no hacer nada y mantener todo tal  y como está mientras se hace frente a las reclamaciones no ayuda a crear prosperidad pues de hecho esa actitud obstaculizaría el proceso de desarrollo urbano.

Cuba necesita progresar y la clave es hacer cosas nuevas y positivas que den esperanza y creen objetivos a conseguir por nuestra población tan maltratada y desesperanzada. No debemos perder tiempo precioso en interminables disputas judiciales sobre un pasado que afectó a todos los cubanos en mayor o menor forma. El cubano tiene  imaginación e iniciativa. ¡Usemos esas buenas cualidades!

 AL/2004 http://www.futurodecuba.org.
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